近日，龍井某物業(yè)服務(wù)有限公司起訴至龍井市人民法院，請(qǐng)求判令業(yè)主呂某某給付所欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、亮化費(fèi)及相應(yīng)違約金，并承擔(dān)訴訟費(fèi)用。
據(jù)悉，2015年7月，原告與案外人姜某某簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同約定了物業(yè)費(fèi)和亮化費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)及違約條款。2017年6月，被告呂某某購(gòu)買(mǎi)房屋后到原告處辦理了房屋變更信息，并于2017年7月、2020年4月繳納了2017年7月-2020年6月的物業(yè)費(fèi)及亮化費(fèi)。2020年7月至今的物業(yè)費(fèi)及亮化費(fèi)欠付至今，且雙方未重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告應(yīng)受原告與原業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約束。原告與原業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條關(guān)于“物業(yè)服務(wù)合同對(duì)業(yè)主具有法律約束力”的原則精神，以及物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)隨不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的基本法理，當(dāng)房屋所有權(quán)由原業(yè)主轉(zhuǎn)移至新業(yè)主時(shí)，涉及該房屋的物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)應(yīng)一并概括轉(zhuǎn)移。
該案中，原告已提供了保潔、綠化、亮化、秩序維護(hù)等基本物業(yè)服務(wù)，盡到了合同約定的主要義務(wù)。被告通過(guò)購(gòu)買(mǎi)并完成產(chǎn)權(quán)登記，已成為案涉房屋的合法所有權(quán)人，并實(shí)際占有、使用該房屋，享受了原告提供的物業(yè)服務(wù)帶來(lái)的生活便利及財(cái)產(chǎn)價(jià)值維護(hù)。
因此，被告作為房屋所有權(quán)的受讓人及物業(yè)服務(wù)的實(shí)際受益者，應(yīng)當(dāng)承繼該合同項(xiàng)下業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，接受合同條款的約束，負(fù)有依約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、亮化費(fèi)的對(duì)等義務(wù)。同時(shí)，基于前述認(rèn)定，被告作為合同權(quán)利義務(wù)的承繼主體，其未按約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
法官介紹，該案中，被告作為案涉房屋的現(xiàn)所有權(quán)人及物業(yè)服務(wù)的實(shí)際受益人，應(yīng)受原告與原業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約束，其拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)及亮化費(fèi)的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的付款責(zé)任。法院對(duì)原告主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及亮化費(fèi)予以支持，對(duì)違約金依法予以調(diào)整。
《中華人民共和國(guó)民法典》第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿(mǎn)仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。(楊周)
